Bodrumluculuk sahnesinden herkese yeniden merhaba! Son dönemde üzerinde en çok konuşulan, tartışılan konulardan biri kuşkusuz Bodrum Emlak Piyasası ve pandemiden bu yana uçuşa geçen ev fiyatları. Önceki yazılarımızı okuyanlar mutlaka hatırlar; ev alırken bölge seçimi, aradığınız kriterler veya ev aramaya başlamadan önce kendinize sormanız gerekenler gibi konular hakkında tavsiye verip bu süreçte sizlere yol haritanızı çizmenizde yardımcı olmak isterken; şu anki durum “Bütçeme uygun, eli ayağı düzgün bir ev nasıl bulabilirim?” noktasında. Hayatımıza giren pandemi süreci, konut kredilerindeki düşüş, ani talep patlaması derken bizler de hem gayrimenkul danışmanı olarak, hem de bu süreçleri bire bir yaşamış bireyler olarak son gelişmeler ve gelecekte bizi bekleyen süreçler hakkında sizlere yeniden ışık tutmak istedik…
Mart 2020
Havalar tam yavaş yavaş ısınmaya, içimiz kıpır kıpır olmaya başlamışken bir anda televizyonlarda virüs ve hastalık haberleri boy göstermeye başlamıştı. Gündelik hayatın koşuşturmacası yerini her gün televizyon karşısına geçip günlük vakaların, kaybedilen canların yer aldığı tabloları takip etmeye bıraktı. Ardından evlere kapanma süreci, hastalıktan korunma çabaları derken hayatımızın öncelikleri kendini farklı bir şekilde göstermeye başladı…
Evde kalma süreci, evden çalışma ve uzaktan eğitim gibi değişimleri beraberinde getirince, “bahçeli, müstakil veya daha geniş bir evimiz olsaydı” ya da “bir sahil kasabasında evimiz olsa çok daha rahat ederdik” gibi söylemleri, bu fikir de bir anda ilan sitelerinde geçirilen saatlere tetikledi. Bodrum’da evi olup, o esnada burada olan ve kapanma süreçlerini nispeten daha rahat yaşayanlar da bu deneyimleri sosyal medyada sık sık paylaşınca, ilan sitelerindeki gezinmeler durumu telefonda bilgi alma, sanal ev turlarını inceleme, görüntülü ev gezmelerine kadar ilerletti…
Uçuşa Geçtiğimiz An
Evde geçen 3 ayın ardından, haziran ayı ile birlikte şehirler arası dolaşımın tekrar açılması, aynı dönemde konut kredi faizlerindeki inanılmaz kampanyalar ve benzeri koşullar insanların bir anda harekete geçmesine sebep oldu. Olağan talep birkaç ay ertelenip kısa bir döneme sıkışınca ve faizlerdeki indirim de çok cazip olunca “talep patlaması” yaşandı desek hiç de yanlış bir tabir olmaz. Öyle ki, 2020 yılında tüm ülke genelinde gerçekleşen yaklaşık 1.5 milyon adetlik konut satışı ile tüm zamanların rekoru dahi kırıldı. (Kaynak: TÜİK) Genel anlamda, bir pazar oluşabilmesi için, istekli bir alıcının ve istekli bir satıcının olması gerekir. Bu süreçte istekli alıcılar çok fazla iken, istekli satıcılar bir hayli az olunca, emlak piyasası dengeleri bir anda alt üst oldu. Son dönemlerde dünyada konut fiyat artışındaki liderliğimizin başlıca sebeplerinden biri de bu olsa gerek…
Konut Fiyat Artışındaki Dünya Liderliğine Giden Yolda Bodrum
Gelelim Bodrum’a. Bir süredir yatay seyreden konut piyasası pandemi ve konut kredi faiz indirimi sonrası adeta uçuşa geçti. Kısa süreli talep patlamasının uzun sürmeyeceğini öngören ve bunu en iyi şekilde değerlendiren müteahhit firmalar stoklarını kısa zamanda tüketirken, özellikle 2. el satışlar yerini kararsızlığa bıraktı.
Satıştan çekilen evler, evi satınca biz ne yapacağız kaygısı, satılacaksa hazır talep varken bari yüksek fiyattan satılsın düşüncesine doğru yelken açtı. Komşulara göre fiyatlandırma politası, talep varken yüksek fiyattan satma arzusu, bu fırsat bir daha ele geçmeyebilir düşüncesi, fiyatlar daha da yükselecek beklentisi…. Tüm bunlar durduk yere fiyat artışlarına sebep olmaya devam etti!
View this post on Instagram
Yurt dışına çıkışların aksaması, oteller gibi kalabalık yerlerde tatil yapmak istememe durumları da halihazırda Bodrum’da ev sahibi olanların da evlerini yazlık olarak kullanma fikirlerini değiştirdi ve kısa süreliğine tatile gelmeler daha uzun kalışlara dönüştü. Hatta bir süredir acaba Bodrum’a yerleşsek mi diye düşünüp erteleyenler bu fikirlerini hızlıca hayata geçirdiler…
Tüm bu sebepler sonucu kısıtlanan arz neticesinde, rastgele bir konut satışı bir anda o bölgenin yeni fiyat rayicini belirler oldu. Birkaç yıl önce ev alanlar kısa sürede tarihi prim yapma şansını yakalarken, o dönem satın almaları erteleyip ileride duruma göre bakarız diye düşünenler, fiyatların günden güne değişmesi sonucu “Acaba daha da yükselir mi?” kaygısıyla panik satın almalarını da büyük ölçüde tetikledi.
2020 yılı başı itibari ile hızlı bir yükseliş trendinde. (Kaynak: Endeksa.com)
Diğer taraftan; daha önce yazlık olarak kullanılan evler, hızlı bir tadilat sürecinden sonra modernize edilip, 2. ev olmaktan çıkarıldı ve ana yaşam merkezi haline dönüştü. Normalde kışın Bodrum’da olmayan aileler bile, büyükşehire dönme planlarını iptal edip, “kışı Bodrum’da geçirelim sonrasına bakarız” senaryolarını üretmeye başladı.
Bodrum’da imar oranlarının düşük olması sebebi ile arzın düşük kalması ve talebin çoğalması, Haziran-Ağustos aylarında emlak piyasasını ciddi bir kaotik pazara itmiş oldu. Halihazırda ülkemizin en pahalı metrekare birim fiyatlarından birine sahip olan Bodrum, alışılagelmişin dışında oluşan talep patlaması ile ciddi bir fiyat artışına maruz kaldı.
2021 Yazında Değişen Dengeler
Görüldüğü üzere, birbirini etkileyen gelişmeler sonucunda fiyatlar, arz-talep dengesi, ekonomik kaygılar birbirini tetikleyerek konumuzu bu noktaya kadar getirdi. Peki bundan sonrası için ne olacak, bizleri neler bekliyor; işin bir de o kısmına değinmeye çalışalım…
Yukarıda belirttiğimiz gelişmeler kısa bir dönem içinde gerçekleşince, yaşanan kaotik durum yavaş yavaş kendi pazarını şekillendirmeye başladı. Alınan tedbirler, aşılanma gibi etkenler sayesinde normalleşme süreci yavaş yavaş başladı. Bu sebeple 2021 yazında otellerde tatiller yapılmaya veya alternatif konaklama araçları üretilmeye başlandı.
Bodrum’a olan yoğun talep karşısında, bir süredir bölgedeki inşaat faaliyetlerini ağırdan alan firmalar, tüm hızıyla yeni projelerini hayata geçirmeye başladılar ve bu kez arz günden güne artmaya başladı. Bu süreçte evinin değerinin belli bir noktaya geldiğini ve satışların azaldığını gören mülk sahiplerinin de büyük bir kısmı, artık başlardaki kararsızlığını üzerinden atmaya ve satma isteğini daha ciddi gündeme alır oldu. Tüm bunların sebebi olarak da arz-talep dengesi tekrar oturmaya ve daha önce çok çalkantılı olan piyasalar biraz daha durulmaya başladı.
Peki Fiyatlar Ne Olacak? Artacak mı Düşecek mi?
Daha önce belirttiğimiz gibi, yapılan satışlar neticesinde yeni rayiç değerler oluştu ve bu durum fiyatların düşmesinin önündeki en büyük engellerden biri. Ayrıca yeni yapılan projelerdeki inşaat maliyetlerinin yükselmesi gibi etkenler maalesef fiyatların geri gelme olasılığını bayağı bir düşürüyor. Bu süreçte fiyatı ederinden çok çok daha yüksek seviyelerde belirlenmiş olan evlerin fiyatlarında bir miktar gerileme görebiliriz, ancak genel bir gerileme olması şimdilik biraz zor gibi. Üstelik, konut kredi faizleri tekrar büyük ölçüde indirilirse ve bu da yine bir talep patlamasına yol açarsa, fiyatların tekrar yükselmesi işten bile değil.
Her ne kadar piyasalar durulma eğilimine girse de, bu tarz gelişmeler bir o kadar da spekülasyonlara açık hale geliyor. Bunun sonucunda da hem evini satmak isteyenler hem de ev almak isteyenler çevrelerinde konuşulan konulardan olumsuz etkilenip yanlış yönlendirilebiliyor. Önümüzdeki süreçte profesyonel gayrimenkul danışmanları ile çalışan mülk sahipleri evlerinin değerini doğru bir şekilde tespit ettirerek ve doğru bir şekilde yönlendirilerek satış yolculuğunda bir adım daha öne çıkacak ve bu süreci sancısız bir şekilde tamamlayacaklardır. Aynı şekilde ev alma isteği olan alıcılar da bu yolculukta profesyonel destek ile en efektif şekilde yeni yuvalarına kavuşacaklardır.
Pandeminin hayatımıza girmesinden bugüne kadar yaşananları en yalın haliyle özetlemek istedik, umarım bir nebze de olsa herkese yardımı dokunur. 🙏
Sağlıklı günlerde görüşmek dileğiyle; Hayalimdeki Bodrum Evi’nden selamlar. 💙
